El mercado inmobiliario en España desde hace años viene sufriendo la mirada crítica de los poderes públicos, y representantes sociales y numerosas normas y medidas de intervención tendentes a favorecer y proteger a los deudores en especial consumidores y pequeños empresarios, agrandando una brecha de inseguridad jurídica agudizada con la crisis económica tras el estallido del Covid-19 o coronavirus, que desincentivan el interés de inversores, y a la vez, como toda crisis, tiene sus oportunidades para quienes, con buenos equipos legales y profesionales, sepan identificarlas a tiempo:
En la situación actual tenemos:
La Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos en su última reforma en materia de plazos arrendaticios amplió el plazo del arrendatario de viviendas de 3 a 5 años.
La Ley 5/2019, del Crédito inmobiliario, vino a reforzar la protección del prestatario y/o garante hipotecario, o fiador, creando un procedimiento más garantista y proteccionista para el deudor y garantes, más largo y complejo. El Banco de España advierte su interpretación de que en las cesiones de cartera deberán respetarse los derechos de los deudores y/o garantes.
Normas dispersas en comunidades autónomas y municipios de política de vivienda y protección de colectivos vulnerables, complican el panorama ej. en Cataluña, la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, el Decreto-Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes modificada por el Decreto 1/2020, forzando la puesta en explotación de viviendas vacías, y su disponibilidad como solución para colectivos vulnerables y en riesgo de desahucio incluso dando carta de naturaleza a la ocupación…COVID-19: las ayudas tras la crisis sanitaria por coronavirus sustancialmente consistentes en moratorias en el pago de cuotas hipotecarias y rentas de alquileres, tanto de viviendas como de locales oficinas, comerciales e industriales. La afectación en el sector inmobiliario no parece que vaya a ser uniforme sino que variará según sectores de actividad (turismo, hostelería restauración, …), tipología de producto (oficinas, locales comerciales vs. Residencial,) y ubicación, etc.
2. En este nuevo contexto, en operaciones de inversión en paquetes o carteras de inmuebles o de créditos inmobiliarios NpLs:
Conviene revisar la composición de cada portfolio, teniendo en cuenta, su tipología o uso autorizado, y la tipología de usuario del mismo y, muy importante, la situación geográfica del inmueble, activo subyacente, pues el territorio nos determinará su marco regulatorio y, por tanto, redefinir mejor el calendario hasta conseguir poder rentabilizar la inversión, que pasa por el procedimiento legal hasta conseguir la adjudicación y posesión del inmueble, y ello, en un contexto en que, como se ha apuntado, se estima que en algunas regiones hasta un 10% de viviendas pueden ser “ocupados” sin título jurídico.
El colapso de juzgados y organismos públicos en que se acumulan expedientes con menor personal, no hace sino ralentizar más trámites para obtener la rentabilidad que generalmente era esperable en este tipo de operaciones (ej. ejecuciones hipotecarias, modificaciones o desahucios arrendaticios, etc.) antes del Coronavirus.
Se resentirán valoraciones y liquidez lo que hace recomendable adoptar estrategias más conservadoras en las proyecciones de rentabilización de inversión.
3. Inversores expertos podrán encontrar el lado positivo, e interpretar algunas buenas noticias:
El inversor con recursos, buen análisis de productos y buen equipo legal, y visión a medio y largo plazo, podrá mejorar su capacidad de negociación y encontrar buenas oportunidades de inversión a menor precio. En estos momentos un buen equipo legal en estos proyectos es una indudable palanca de valor.
El Tribunal Supremo en sentencia STS 151/2020 de 5 de marzo 2020 confirma la inaplicabilidad de derecho de retracto del deudor hipotecario ante la transmisión de su crédito en un paquete de créditos, operación típica de NPL salvo que esté en cuestión un elemento esencial del mismo, esto es, la existencia o legitimidad del crédito y un litigio sobre cualquier otro aspecto no esencial del crédito no podrá activar el derecho a retracto del deudor, facilitándose así estas operaciones.
El Real Decreto-Ley 26/2020 de 7 de julio apunta una iniciativa de reactivación del sector de la vivienda como un mecanismo de cooperación publico-privada de cesión de suelo público mediante derecho de superficie para la construcción de vivienda en alquiler asequible, si bien requiere la participación de comunidades autónomas y ayuntamientos.
Conforme se instala la nueva normalidad, un buen conocimiento de las nuevas claves, la reactivación paulatina de la actividad económica permitirán redefinir planes para el nuevo contexto.
