Con este RD-Ley el Gobierno de España ofrece instrumentos para mitigar el impacto de la crisis Covid-19 en la drástica caída de ingresos en pequeñas y medianas empresas (PYMES) y profesionales obligados a suspender su actividad o indirectamente afectados por sus clientes o proveedores en estas circunstancias.
Pretende facilitar instrumento legal para moderar o reducir los costes de rentas derivadas de los arrendamientos de fincas para usos distinto de vivienda de PYMES, empresarios autónomos y profesionales, en todo caso, afectos a sus actividades empresariales o profesionales, (locales comerciales, naves industriales, oficinas, etc.) regulados bajo el régimen de la actual Ley 29/1994 de 24 de noviembre (“LAU”) o arrendamientos de industria – parece que quedan fuera arrendamientos regulados por la legislación anterior.
Se alinea con la doctrina jurisprudencial en aplicar la cláusula «rebus sic stantibus», (en cierta medida equivalente al hardship de Derecho anglosajón), que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales siempre que se den determinados requisitos exigidos a la causa del desequilibrio: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual, y todo ello encaminado a reducir los costes operativos de pequeñas y medianas empresas (PYMES) y autónomos, veamos:
Autónomos (empresarios individuales y profesionales) cuyo inmueble esté afecto a su actividad, y ser afiliado en situación de alta en el Régimen de Trabajadores Autónomos (RETA) de la Seguridad Social o mutualidad sustitutoria.
PYMES cuyo tamaño no debe superar al menos, 2 de los siguientes parámetros: (a) total activo no supere 4 millones de euros; (b) total cifra neta de negocios no supere 8 millones de euros y (c) máximo 50 trabajadores.
Deben acreditar estar afectados de alguna de las siguientes formas:
a) Su actividad ha sido directamente suspendida por el propio RD 463/2020 de 14 de marzo, o por órdenes de las autoridades competentes, lo que se deberá acreditar mediante certificado de la Agencia Tributaria, o el órgano competente.
ó
b) haber sufrido una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre en el año anterior. Ello se acreditará inicialmente presentando una declaración responsable en base a la información contable y de ingresos y gastos si bien el Arrendador puede exigir requiera, al arrendatario mostrar sus libros contables.
El arrendatario debe solicitar acogerse a estas medidas, comunicándolo a su arrendador en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de esta norma (esto es, hasta el 23 de mayo de 2020). Las medidas varían en función de si el Arrendador se encuadra en uno de los dos siguientes grupos:
a) Empresa o entidad pública de vivienda o bien “Gran Tenedor” (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2).
En el caso de Arrendadores en este grupo las medidas consisten en moratoria en el pago de la renta arrendaticia, sin intereses ni penalización, lo que se aplicará de manera automática por el periodo de tiempo “que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro (4) meses” . La redacción literal de la norma podría dar lugar a dudas interpretativas, es decir, si el tope de 4 meses incluye al período de alarma o es adicional a al mismo.
Esta moratoria es obligatoria para el Arrendador -salvo que las partes hayan alcanzado un acuerdo de moratoria o reducción de renta-.
La moratoria se aplicará a partir de la siguiente mensualidad de renta tras la comunicación por el Arrendatario -no queda claro si se cubren los días desde el 14 de marzo de 2020, fecha de inicio del estado de alarma-, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos (2) años, contados a partir: (a) del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente -impacto económico por la crisis Covid-19-, o b) de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado (lo que antes suceda), en todo caso, dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.
b) Arrendadores distintos de los anteriores:
El Real Decreto-Ley establece que el arrendatario “..podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario”.
La norma no prevé un período máximo de diferimiento ni ningún efecto automático, ni qué ocurre si el arrendador no está conforme con la petición. En la norma análoga que se dictó para proteger a arrendatarios de vivienda habitual se preveía que el pequeño arrendador no aceptara la propuesta y se establecieron líneas de créditos del Instituto de Crédito Oficial al efecto.
Si las partes acuerdan libremente aplazamiento o rebaja de la renta, en el marco de dicho acuerdo se permite que las partes puedan acordar aplicar la fianza legal al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de renta que el arrendatario deberá reponer el plazo de un (1) año desde la fecha del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si es inferior a un año.
Expresamente la norma establece que los arrendatarios que se hayan beneficiado de estas medidas sin reunir los requisitos establecidos responderán de los daños y perjuicios que ocasionen más los gastos generados y sin perjuicio de las demás responsabilidades a que hubiere lugar.
